دفتر ۱: آذربایجان شرقی ،تبریز ،چهارراه آبرسان
دفتر ۲: تهران خیابان سهروردی شمالی،نرسیده به تقاطع بهشتی،نبش کوچه زمانی پ۳۴۴
اهمیت وکیل ثبتی
داشتن وکیل ثبتی متخصص موجب کاهش خطاها و مشکلات حقوقی در پرونده‌های ثبتی، تسریع در روند اداری، و حفظ حقوق موکلان می‌شود. این وکیل به عنوان نماینده قانونی موکل در مراجع ثبت و دادگاه‌ها نقش مهمی دارد و توانایی ارائه خدمات تخصصی و دقیق در امور مرتبط با ثبت و مالکیت را داراست
وکیل ثبتی چه کارهایی را انجام میدهد”
وکیل ثبتی در امور مهمی مانند ثبت اسناد و املاک، پیگیری دعاوی ثبتی، تنظیم قراردادها و دادخواست‌ها، مشاوره حقوقی ثبتی، و دفاع از حقوق موکل در مراجع قضایی فعالیت دارد. این وکیل می‌تواند از طرف موکل خود در انجام امور حقوقی، تنظیم اسناد ثبت املاک، اعتراض به اسناد معارض یا جعلی، ثبت شرکت‌ها و برندها، و اصلاح اسناد مانند شناسنامه و ثبت احوال اقدام کند. همچنین رسیدگی به دعاوی مربوط به ثبت و مالکیت ملک، رفع مشکلات مربوط به ثبت اسناد، و تسهیل فرایندهای اداری از دیگر وظایف مهم وکیل ثبتی است
برخی از وظایف وکیل ثبتی”
– ثبت رسمی اسناد و املاک، تنظیم و بررسی قراردادها و اسناد ملک
– پیگیری دعاوی ثبتی و اعتراض به اسناد و حقوق ملک
– ارائه مشاوره حقوقی و کمک در انتخاب قالب حقوقی شرکت‌ها و ثبت برند
– حل اختلافات و رفع موانع در امور ثبت املاک و اسناد
– انجام مراحل قانونی ثبت شرکت‌ها و سایر اسناد تجاری
انواع دعاوی ثبتی
دعاوی ثبتی به سه دسته اصلی تقسیم می‌شوند:
۱. دعاوی ثبت املاک
– اعتراض به ثبت ملک
– اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک
– اعتراض به حقوق ارتفاقی ملک (حق استفاده خاص از ملک)
– ابطال سند رسمی ملک یا قرارداد رسمی ثبتی به دلایل مختلف مانند مجهول بودن سند یا خلاف قوانین بودن آن
– الزام به تفکیک ملک
– ابطال سند مالکیت معامله معارض و موارد مشابه
۲. دعاوی ثبت اسناد
– اعتراض به ثبت سند
– الزام به ثبت ولادت، تغییر شناسنامه، تغییر نام، حذف نام همسر سابق و غیره
– درخواست صدور سند مالکیت
– اعتراض به ثبت علائم تجاری یا اختراع
– رفع ممنوع الخروجی
– اعتراض به تصمیمات واحد ثبتی
– تقسیم و فروش اموال مشاع، افراز، تفکیک و دستور فروش ملک مشاع
– اصلاح سند
۳. دعاوی مربوط به اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا
– دعاوی اجرای ثبت
– توقیف عملیات اجرایی یا ابطال آن
– ابطال اجراییه ثبتی
همچنین برخی دعاوی خاص مانند ابطال سند رسمی، افراز ملک مشاع، ابطال سند مالکیت معارض، اعتراض به رای هیات حل اختلاف ثبت و دعاوی مربوط به اراضی فاقد سند رسمی نیز در حیطه دعاوی ثبتی قرار دارند
مراحل شکایت ابطال سند رسمی را توضیح بده
مراحل شکایت ابطال سند رسمی به‌صورت زیر است:
۱. تنظیم دادخواست ابطال سند رسمی: خواهان باید دادخواستی تنظیم کند که در آن دلایل قانونی ابطال سند ذکر شده باشد و مدارک مستند دال بر بی‌اعتباری سند به آن ضمیمه شود.
۲. ثبت شکایت در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: خواهان دادخواست را به یکی از این دفاتر ارائه میدهد تا شکایت به صورت رسمی ثبت و پرونده تشکیل شود.
۳. پرداخت هزینه‌های قانونی دادرسی جهت ورود پرونده به جریان رسیدگی.
۴. ارجاع پرونده به دادگاه صالح: دادگاه حقوقی محل تنظیم سند، به پرونده رسیدگی می‌کند و طرفین جهت ارائه دفاعیات دعوت می‌شوند.
۵. صدور حکم دادگاه: در صورت احراز بی‌اعتباری سند، دادگاه حکم ابطال سند رسمی را صادر می‌کند.
۶. اجرای حکم و ابلاغ آن به اداره ثبت اسناد: محکوم له حکم را به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ارائه میدهد تا تغییرات لازم در سوابق ثبتی اعمال شود.
۷. اعلام ابطال به دفترخانه تنظیم‌کننده سند: اداره ثبت به دفترخانه ابلاغ می‌کند و دفترخانه مراتب ابطال را در سند ثبت می‌نماید.
این روند قانونی به منظور حفظ حقوق افراد و اصلاح اسناد رسمی نادرست است و تا زمانی که حکم دادگاه قطعی نشود، سند رسمی باطل نمی‌شود
افراز چیست؟
افراز به معنای جدا کردن و تفکیک سهم مشاعی هر یک از شرکا از مال مشاع است. در افراز ملک مشاع، ملکی که بین چند نفر به صورت مشترک و بدون تقسیم بخش‌های مشخص مالکیت دارد، به قطعات جداگانه تقسیم می‌شود تا هر شریک مالک انحصاری بخش مشخصی از ملک شود. این فرآیند باعث می‌شود که مالکیت مشترک پایان یافته و هر فرد به طور مستقل صاحب بخشی از ملک شود. افراز معمولاً با درخواست یکی از شرکا و با موافقت یا تصمیم دادگاه انجام می‌شود و منجر به صدور سند مالکیت مجزا برای هر بخش می‌گردد.
تفکیک ثبتی چیست؟
تفکیک عبارت است از تقسیم ملک یا مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر، که می‌تواند ملک با مالک واحد یا چند مالک باشد. در تفکیک، مالکیت مشاع (اشتراکی) حفظ می‌شود، یعنی پس از تفکیک هر شریک در هر قطعه طبق سهم خود مالک است. این عمل معمولاً با رضایت مالک یا مالکین انجام می‌شود و هدف آن تقسیم بندی ملک برای سهولت فروش یا استفاده است.از سوی دیگر، افراز مخصوص املاک مشاع است که بین چند نفر مشترک است و هدف از آن پایان دادن به حالت اشتراک و تعیین سهم قطعی هر شریک در ملک است. در افراز، سهم هر شریک به نسبت مالکیت او مشخص شده و ملک به قطعاتی تقسیم می‌شود که هر کدام به صورت مستقل به یک شریک تعلق گیرد.به طور خلاصه:بنابراین تفکیک تقسیم فیزیکی ملک است، در حالی که افراز تقسیم حقوقی مالکیت مشاع و تعیین سهام مستقل هر شریک است.
ابطال رأی هیات حل اختلاف ثبت مربوط به زمانی است که به تصمیمات صادره از هیات حل اختلاف در امور ثبت اعتراض شود. براساس مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت، اگر فردی به رأی صادره اعتراض داشته باشد، باید پس از اعلام اعتراض به اداره ثبت مربوطه، دادخواست ابطال رأی هیات حل اختلاف را در دادگاه صالح (دادگاه عمومی محل وقوع ملک و اداره ثبت) اقامه کند.شرایط طرح دعوی ابطال رأی هیات حل اختلاف عبارتند از:فرد ذی نفع باید ظرف مهلت قانونی اعتراض کند.رأی هیات حل اختلاف باید منجر به ثبت ملک و صدور سند مالکیت شده باشد.اگر دادگاه رأی هیات را مغایر با قانون تشخیص دهد، می‌تواند رأی و ثبت ملک را ملغی کند.تا زمانی که رأی هیات به صورت قطعی باطل نشود، سند مالکیت صادره معتبر است.در این دعوی، طرف دعوا شخصی است که به ثبت ملک اقدام کرده و ضرورتی برای طرف دعوا قراردادن هیات حل اختلاف یا اداره ثبت نیست. اگر سند مالکیت به اشخاص ثالث واگذار شده باشد، علیه آنان یا وراث آنها نیز می‌توان اقدام کرد.مرجع رسیدگی به این دعاوی دادگاه عمومی حقوقی است و حکم ابطال این رأی اعلامی است، یعنی برای اجرای آن نیازی به صدور اجراییه نیست و اداره ثبت موظف به ابطال سند مالکیت صادره است .
نمونه دادخواست ابطال رای هیأت حل اختلاف ثبتی به شرح زیر است:
خواهان: (نام و مشخصات کامل خواهان)
خوانده: اداره ثبت اسناد و املاک منطقه (در صورت داشتن فردی دیگر مانند شخص ثالث در دعوا، نام او نیز ذکر شود)
موضوع خواسته: ابطال رای هیأت حل اختلاف در امور ثبت به شماره (شماره رای) مورخ (تاریخ رای)شرح دادخواست:
اینجانب (نام خواهان) به موجب سند شماره (شماره سند) مالک رسمی ملک واقع در (آدرس ملک) می‌باشم. هیأت محترم حل اختلاف ثبت به اشتباه و بدون در نظر گرفتن مالکیت قانونی اینجانب، رای به نفع خوانده (یا فرد ثالث) صادر نموده است. این رای برخلاف قوانین و مستندات مالکیت اینجانب است و باعث تضییع حقوق اینجانب شده است.با توجه به اینکه مالکیت اینجانب با دلایل و مدارکی چون سند رسمی، شهادت شهود، استشهادیه اهالی محل، تصرفات مستمر و یا سند عادی خرید اثبات شده است، صدور رای هیأت بدون بررسی کامل مستندات، موجب ایراد ضرر و زیان به اینجانب گردیده است.بنابراین با استناد به مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک و مستندات پیوست، تقاضای ابطال رای مذکور و توقف صدور اسناد مالکیت مبتنی بر این رای را دارم.ضمائم:کپی سند مالکیت یا مدارک مالکیتاستشهادیه محلی یا شهادت شهودتصویر رای هیأت حل اختلافسایر مدارک مرتبطبا نهایت احترام، درخواست رسیدگی فوری و صدور حکم به ابطال رای هیأت حل اختلاف مورد تقاضاست.این نمونه قالب کلی است که می‌تواند بسته به وضعیت پرونده و مستندات ضمیمه شود.
اعتراض به ثبت ملک “اقدامی قانونی است که فردی که خود را مالک یا ذی‌حق نسبت به ملکی می‌داند، نسبت به ثبت آن ملک توسط فرد یا افراد دیگر اعتراض می‌کند. مطابق قانون ثبت اسناد و املاک، هر کسی که نسبت به ملکی اعتراض دارد باید ظرف ۹۰ روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی ثبت در روزنامه رسمی دعوی اعتراض را به اداره ثبت تحویل دهد. این اعتراض می‌تواند به دو صورت انجام شود:تقدیم دادخواست کتبی به اداره ثبت با ارائه مستندات مالکیت و پرداخت هزینه دادرسیارائه گواهی جریان دعوا از دادگاه، چنانچه دعوایی در خصوص ملک پیش از اعلام آگهی ثبت وجود داشته باشد، بدون نیاز به دادخواست دوبارهاعتراض به ثبت ممکن است به دلایلی مانند ادعای مالکیت معارض، وجود اسناد متعارض، عدم رعایت تشریفات قانونی در ثبت، تصرف عدوانی، ثبت ملک ملی به نام شخص دیگر و یا عدم اطلاع عمومی صحیح از ثبت صورت گیرد. پس از ثبت اعتراض، اداره ثبت پرونده را بررسی و در صورت وارد بودن، پرونده به هیات نظارت یا دادگاه ارجاع می‌شود تا حقوق طرفین تعیین شود. در صورت پذیرش اعتراض، ثبت ملک متوقف یا ابطال می‌شود و در صورت رد اعتراض، ثبت ادامه می‌یابد.
تفاوت اعتراض به ثبت و درخواست ابطال سند به شرح زیر است:
اعتراض به ثبت: این اعتراض زمانی مطرح می‌شود که فردی نسبت به ثبت ملکی که به نام فرد یا افراد دیگر در اداره ثبت انجام شده است، معترض باشد. معمولاً اعتراض به ثبت زمانی صورت می‌گیرد که هنوز پرونده ثبت مالکیت نهایی نشده یا در مراحل اولیه ثبت است. هدف این اعتراض جلوگیری از صدور سند مالکیت یا ثبت نهایی به نام شخص معترض علیه است. اعتراض باید ظرف مهلت قانونی (معمولاً ۹۰ روز پس از آگهی ثبت) انجام شود و منجر به بررسی و رسیدگی توسط اداره ثبت یا هیات نظارت می‌شود��.درخواست ابطال سند: این موضوع زمانی مطرح می‌شود که سند مالکیت رسمی قبلاً صادر شده و فرد ذینفع یا متضرر معتقد است که این سند به دلیل نقض قوانین، جعل، خطا در ثبت، یا ایرادات قانونی دیگر فاقد اعتبار است و باید از درجه اعتبار ساقط گردد. دعوای ابطال سند نیازمند ارائه مستندات قوی برای بی‌اعتباری سند است و معمولاً در دادگاه عمومی حقوقی به عنوان دعوای حقوقی مطرح می‌شود. با ابطال سند، سند مالکیت رسماً فاقد اعتبار می‌شود و ممکن است تاثیرات حقوقی گسترده‌ای بر مالکیت و روابط حقوقی داشته باشد،بنابراین اعتراض به ثبت بیشتر مربوط به جلوگیری از صدور سند معارض است، در حالی که درخواست ابطال سند به لغو اعتبار سند رسمی صادر شده می‌پردازد.
مرجع صالح و مهلت‌های شکایت برای هر اختلاف به طور کلی به شرح زیر است:
دعاوی ثبت و اختلافات مربوط به ثبت اسناد و املاک معمولاً در اداره ثبت مربوطه و هیات حل اختلاف ثبت رسیدگی می‌شوند. اعتراض به ثبت باید ظرف ۹۰ روز از تاریخ انتشار آگهی نوبتی ثبت انجام شود.در صورت اعتراض به رای هیات حل اختلاف ثبت، دادگاه عمومی حقوقی صالح به رسیدگی است و شکایت باید در مهلت قانونی طرح شود.شوراهای حل اختلاف با حل و فصل دعاوی اختصاصی، به ویژه دعاوی غیرمالی و دعاوی با خواسته‌های کمتر، صلاحیت دارند. برای شکایت از اعضای شورای حل اختلاف یا دعاوی مربوط، ابتدا اقدام در شورای حل اختلاف صورت می‌گیرد و در صورت اعتراض، دادگاه صلح و سپس دادگاه عمومی صالح است.اختلاف در صلاحیت رسیدگی میان مراجع مختلف با دیوان عالی کشور یا دادگاه تجدیدنظر استان حل می‌شود.مرجع صالح رسیدگی به دعاوی ملکی و تامین دلیل برای اموال غیرمنقول، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است و در برخی موارد دادگاه حقوقی صالح است.در مهلت‌ها نیز بسته به نوع دعاوی و قوانین مربوط، معمولاً اعتراض به ثبت ظرف ۹۰ روز از آگهی ثبت، اعتراض به رأی هیات ثبت ظرف مهلت مقرر (که معمولاً ابلاغ شده) و سایر دعاوی ملکی مطابق قوانین و آیین دادرسی مدنی و آراء حاکم بر آن باید مطرح گردد.
خلع ید چیست؟
خلع ید به معنای بیرون کردن یا خارج کردن شخصی است که به طور غیرمجاز و بدون اجازه مالک، ملکی را تصرف کرده است. این دعوا به مالک حق میدهد تا از دادگاه درخواست کند که متصرف غیرقانونی ملکش را ترک کند و تصرف از او گرفته شود. خلع ید معمولاً در مورد املاک غیرمنقول مانند زمین، خانه یا باغ مطرح می‌شود و در قوانین ایران به عنوان نوعی تصرف غاصبانه شناخته می‌شود که طبق ماده ۳۰۸ قانون مدنی در قالب دعوای غصب قابل پیگیری است.
برای طرح دعوای خلع ید لازم است خواهان مالک ملک باشد، خوانده ملک را بدون اجازه و به صورت غیرمجاز تصرف کرده باشد و مالک بخواهد این تصرف را پایان دهد. این دعوا معمولاً پروسه‌ای تخصصی و زمان‌بر است که بهتر است با کمک وکیل انجام شود
خلع ید مشاعی چیست؟
خلع ید به معنای فسخ یا سلب تصرف غیرمجاز یکی از شرکا یا شخص ثالث بر یک ملک مشترک (مشاع) است که چند نفر به صورت مشترک مالک آن هستند. در این حالت، یکی از مالکین یا شخص ثالث ملکی مشاع را به‌صورت غیرقانونی در تصرف گرفته و دیگران می‌توانند برای پایان دادن به این تصرف، دعوای خلع ید مشاعی مطرح کنند.برای طرح دعوای خلع ید مشاعی لازم است:خواهان مالک ملک مشاع باشد.تصرف توسط خوانده غیرقانونی و عدوانی باشد.ملک مورد دعوا باید غیرمنقول باشد.دعوا معمولاً در دادگاه طرح می‌شود و پس از بررسی مدارک و شواهد، دادگاه تصمیم می‌گیرد که خلع ید انجام شود یا خیر.صدور حکم خلع ید به معنای بیرون کردن اشخاص متصرف از کل ملک مشاع است، حتی اگر متصرف یکی از شرکا باشد. همچنین، خلع ید مشاعی معمولاً در شرایطی مطرح می‌شود که ادامه استفاده مشترک و تقسیم منافع ملک مشاعی ممکن نباشد یا منصفانه نباشد
مدارک لازم برای برنده شدن در دعوای خلع ید مشاعی شامل موارد زیر است:
مدارک هویتی خواهان مانند شناسنامه و کارت ملی.سند رسمی مالکیت مشاعی که مالکیت خواهان بر بخشی از ملک را اثبات کند.گواهی انحصار وراثت در صورت مالکیت از طریق ارث.مدارکی که تصرف غیرقانونی خوانده را اثبات کنند، مانند اظهارنامه رسمی ارسال شده به شریک متصرف، شهادت شهود، تأمین دلیل توسط مراجع قضایی، عکس و فیلم به عنوان اماره، گزارش کارشناسی یا تحقیق محلی در صورت نیاز.دادخواست منطبق با مقررات حقوقی تنظیم شده.استعلام ثبتی ملک برای تثبیت مالکیت و اثبات وضعیت حقوقی.در صورت نیاز، حضور شهود و درخواست نظریه کارشناسی رسمی دادگستری.مدارک حقوقی مرتبط و سند مالکیت اختصاصی در صورت وجود.عکس‌های واضح و جامع از ملک به عنوان مستندات عینی.اثبات خلع ید مشاعی فقط با سند مالکیت کافی نیست، بلکه باید تصرف غیرمجاز خوانده نیز به صورت مستند و قوی اثبات شود. این مدارک و مستندات در مجموع نقش اساسی در موفقیت دعوا دارد.
نمونه دادخواست خلع ید مشاعی:
خواهان: [نام خواهان، مشخصات هویتی]
خوانده: [نام خوانده، مشخصات هویتی]
موضع: خلع ید ملک مشاعی به پلاک ثبتی [شماره پلاک] به همراه مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف
دلایل و منضمات: سند مالکیت مشاعی، گواهی انحصار وراثت (در صورت ورثه بودن)، مدارک مبنی بر تصرف غیرقانونی خوانده متن نمونه:
ریاست محترم دادگاه
با احترام، ملک موضوع دعوا به طور مشاعی متعلق به موکلین و خوانده است که بدون اذن و اختیاری از تاریخ [تاریخ شروع تصرف]، به تصرف خوانده درآمده است. لذا خواهان تقاضای خلع ید خوانده و مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف تا زمان اجرای حکم را دارد. لطفاً دستور مقتضی صادر فرمایید.نمونه لایحه دفاعی خلع ید مشاعی:این لایحه توسط خوانده برای رد ادعای خواهان یا اثبات قانونی بودن تصرف ملک تنظیم می‌شود. در آن استناد می‌شود به رضایت سایر شرکا، توافق کتبی یا حق قانونی برای تصرف.متن نمونه:
ریاست محترم شعبه [شماره شعبه] دادگاه عمومی حقوقی
با سلام، اینجانب [نام خوانده] به وکالت از خود، اظهار می‌دارم که تصرف بنده در ملک مشاعی مورد ادعا با رضایت سایر شرکا بوده و یا بر اساس حق قانونی من صورت گرفته است. لذا درخواست رد دعوای خلع ید خواهان و صدور حکم بر قانونی بودن تصرف را دارم.برای نمونه‌های کامل و دقیق‌تر می‌توان به منابع تخصصی حقوقی و سایت‌های وکلای معتبر مراجعه کرد، چون تنظیم دقیق متن‌ها بستگی به شرایط پرونده دارد و بهتر است با راهنمایی وکیل انجام شود
تخلیه ید به معنای خارج کردن شخصی است که به اذن و رضایت مالک ملک، تصرف کرده اما پس از پایان قرارداد یا اجازه، از تخلیه ملک خودداری می‌کند و این موضوع باعث غیرقانونی شدن تصرف او می‌شود. تخلیه ید دعاوی مربوط به اموال منقول و غیرمنقول است و معمولاً در شوراهای حل اختلاف رسیدگی می‌شود.در مقابل، خلع ید مربوط به اموال غیرمنقول است و برای مواردی کاربرد دارد که شخص از ابتدا بدون اجازه و به طور غاصبانه ملکی را تصرف کرده باشد. خلع ید یک دعوای مالی است و برای آن باید مالکیت رسمی ملک اثبات شود.تفاوت‌های کلیدی خلع ید و تخلیه ید شامل موارد زیر است:خلع ید فقط در اموال غیرمنقول رخ میدهد ولی تخلیه ید در اموال منقول و غیرمنقول قابل اجرا است.خلع ید تصرف از ابتدا غیرقانونی است، ولی تخلیه ید تصرف ابتدا قانونی بوده اما بعدها غیرقانونی شده است.مرجع رسیدگی خلع ید دادگاه‌های حقوقی و تخلیه ید شوراهای حل اختلاف است.هزینه دادرسی و ماهیت دعاوی نیز متفاوت است.به زبان ساده، تخلیه ید زمانی مطرح می‌شود که کسی پس از پایان قرارداد یا رضایت، از ترک ملک امتناع می‌کند، ولی خلع ید برای مواقعی است که شخص از ابتدا بدون حق و رضایت وارد ملک شده است.
سند اصلاحات ارضی یکی از اسناد معتبر مالکیت زمین است که در جریان اجرای طرح اصلاحات ارضی در ایران بین سال‌های ۱۳۳۸ تا ۱۳۴۱ صادر شد. این سند نشان‌دهنده انتقال رسمی مالکیت زمین‌های کشاورزی از مالکان بزرگ به کشاورزان و مالکان خرد است و نماد تقسیم قدرت و عدالت در مالکیت زمین به شمار می‌آید. هدف اصلی از صدور این سند، کاهش نابرابری‌ها و بهبود وضعیت کشاورزی بود.ویژگی‌ها و شرایط صدور سند اصلاحات ارضیسند توسط دولت وقت ایران صادر شده و در دفاتر ثبت اسناد رسمی به ثبت رسیده است.مالکیت زمین به کشاورز یا دهقان منتقل شده و به آنها این حق قانونی داده شده که زمین را به طور مستقیم مدیریت و بهره‌برداری کنند.صدور سند براساس قوانین و محدودیت‌های طرح اصلاحات ارضی بود؛ مثلاً مالکان بزرگ حق نداشتند بیش از حد معینی زمین داشته باشند و مازاد به کشاورزان واگذار شد.این سند قابل استناد در محاکم قضایی برای اثبات مالکیت زمین است.اهمیت و اعتبار سند اصلاحات ارضیاین سند جزو مهم‌ترین اسناد مالکیت زمین در ایران است.دارای پشتوانه حقوقی دولتی و ثبت رسمی است.می‌تواند پس از طی مراحل قانونی به سند تک‌برگی تبدیل شود که بیانگر بالاترین سطح امنیت مالکیتی است.در صورت مواجهه با اختلاف یا ادعای مالکیت بر زمین اصلاحات ارضی، این سند مهم‌ترین مدرک قانونی محسوب می‌شود.نقل و انتقال و مشکلات حقوقیانتقال زمین دارای سند اصلاحات ارضی باید با رعایت قوانین خاص صورت گیرد.گاهی مشکلاتی در بازپس‌گیری یا اعتراض به مالکیت زمین‌های اصلاحات ارضی پیش می‌آید که نیازمند بررسی‌های دقیق حقوقی و کارشناسی است.این توضیحات برگرفته از منابع معتبر حقوقی و تاریخی مربوط به سند اصلاحات ارضی است که نقش کلیدی در تاریخ مالکیت زمین در ایران داشته است
مراحل جانمایی و تعیین حدود سند اصلاحات ارضی شامل چندین گام مهم است که به صورت کلی عبارتند از:مطالعه و بررسی اسناد و مدارکابتدا کارشناسان حقوقی و نقشه‌برداری، سند اصلاحات ارضی و مدارک موجود را به دقت مطالعه می‌کنند تا اطمینان حاصل شود که ملک قابل جانمایی است. همچنین صحت سند و حدود مربوط به زمین باید بررسی شود.تهیه و استعلام نقشه‌های ثبتی و قدیمینقشه‌های ثبتی قدیمی و نقشه‌های هوایی مرتبط با زمین جمع‌آوری و استعلام می‌شوند. این نقشه‌ها برای تطبیق حدود زمین در زمان صدور سند با موقعیت فعلی کاربرد دارند.جانمایی پلاک ثبتی روی نقشه و تعیین موقعیت دقیقبا استفاده از نقشه‌های قدیمی، عکس‌های هوایی و سیستم مختصات UTM، موقعیت حدود اربعه زمین مشخص و روی نقشه‌های جدید جانمایی می‌شود. این مرحله دقیق موقعیت ملک را در وضع موجود تعیین می‌کند.برداشت مختصات و پیاده‌سازی روی زمینمختصات دقیق چهارگوشه زمین استخراج شده و توسط تجهیزات نقشه‌برداری مانند GPS روی زمین پیاده‌سازی می‌شود. پس از اطمینان از صحت مختصات، حدود اربعه ملک تثبیت می‌شود.ثبت نهایی و صدور سند تک‌برگی (در صورت لزوم)پس از جانمایی دقیق و تثبیت حدود، در صورت درخواست مالک، می‌توان عملیات ثبتی را ادامه داد و سند تک‌برگی جدید با حدود مشخص صادر کرد.این مراحل برای تعیین دقیق حدود اراضی اصلاحات ارضی که ممکن است در طی زمان تغییرات مرزی یا کاربری داشته باشند اهمیت دارد و معمولاً توسط کارشناسان رسمی دادگستری و نقشه‌برداران متخصص انجام می‌شود. جانمایی علاوه بر مشخص کردن حدود، به حل اختلافات ملکی و تثبیت مالکیت کمک می‌کند.
ماده ۱۴۷و۱۴۸ قانون ثبت:
ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک ایران اصولی هستند که برای تعیین تکلیف و وضعیت ثبتی املاک و اراضی فاقد سند رسمی یا دارای مشکلات ثبت وضع شده‌اند. این مواد به‌ویژه درباره املاکی است که صاحبان آنها تا تاریخ مشخصی امکان اخذ سند رسمی نداشته‌اند.ماده ۱۴۷ قانون ثبت اسناد و املاکاین ماده مربوط به تعیین وضعیت ثبتی اعیان املاکی است که اشخاص تا تاریخ ۱/۱/۱۳۷۰ بر روی زمین‌هایی ساخته‌اند که به دلیل موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آنها میسر نبوده است. همچنین اراضی کشاورزی، نسق‌های زراعی و باغات را که تحت بهره‌برداری متصرفین هستند و متصرفین تا تاریخ یاد شده این املاک را خریداری کرده‌اند ولی امکان صدور سند رسمی برای آنها نبوده است، به ترتیب زیر تعیین تکلیف می‌شود:اگر بین متصرف و مالک توافق باشد و تصرف متصرف بلامنازع توسط کارشناس تأیید شود و معترضی نباشد، دستور صدور سند مالکیت به نام متصرف صادر می‌شود.در مواردی که ملک به صورت مشاع منتقل شده است و تصرف به صورت مفروز باشد و توافق بین متصرف و مالک وجود داشته باشد، پس از تهیه نقشه و کارشناسی، سند مالکیت صادر می‌شود، در غیر این صورت عملیات ثبتی به صورت مشاع ادامه می‌یابد و در صورت اعتراض یا عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی، موضوع به هیأت حل اختلاف ارجاع می‌شود.اگر سند عادی مالکیت وجود داشته باشد و پس از انتشار آگهی و عدم اعتراض، سند رسمی صادر می‌شود.ماده ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاکهر چند اطلاعات اختصاصی درباره ماده ۱۴۸ کمی محدودتر است، این ماده معمولاً به نحوه رسیدگی به دعاوی، اعتراضات و نحوه اجرای تصمیمات هیأت حل اختلاف اشاره دارد که در موارد اختلاف در تعیین حدود و مالکیت املاک فاقد سند رسمی کاربرد دارد. ماده ۱۴۸ به نوعی مکمل ماده ۱۴۷ بوده و روند اجرایی و حل اختلاف را مشخص می‌کند.نکات کلیدیاین مواد برای حل مسائل حقوقی مربوط به املاکی است که به دلایل قانونی یا عدم دسترسی به مالکان اصلی سند رسمی ندارند.صدور سند مالکیت بر اساس کارشناسی و اثبات مالکیت متصرفین انجام می‌شود.در صورت اختلاف و اعتراض‌ها، مرجع حل اختلاف تعیین شده است که بررسی نهایی را انجام میدهد.این مواد کمک می‌کنند تا بسیاری از مشکلات حقوقی مربوط به املاک فاقد سند رسمی در ایران با روندی قانونی و کارشناسی حل و فصل شود ,n
ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت:
ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک ایران اصولی هستند که برای تعیین تکلیف و وضعیت ثبتی املاک و اراضی فاقد سند رسمی یا دارای مشکلات ثبت وضع شده‌اند. این مواد به‌ویژه درباره املاکی است که صاحبان آنها تا تاریخ مشخصی امکان اخذ سند رسمی نداشته‌اند.ماده ۱۴۷ قانون ثبت اسناد و املاکاین ماده مربوط به تعیین وضعیت ثبتی اعیان املاکی است که اشخاص تا تاریخ ۱/۱/۱۳۷۰ بر روی زمین‌هایی ساخته‌اند که به دلیل موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آنها میسر نبوده است. همچنین اراضی کشاورزی، نسق‌های زراعی و باغات را که تحت بهره‌برداری متصرفین هستند و متصرفین تا تاریخ یاد شده این املاک را خریداری کرده‌اند ولی امکان صدور سند رسمی برای آنها نبوده است، به ترتیب زیر تعیین تکلیف می‌شود:اگر بین متصرف و مالک توافق باشد و تصرف متصرف بلامنازع توسط کارشناس تأیید شود و معترضی نباشد، دستور صدور سند مالکیت به نام متصرف صادر می‌شود.در مواردی که ملک به صورت مشاع منتقل شده است و تصرف به صورت مفروز باشد و توافق بین متصرف و مالک وجود داشته باشد، پس از تهیه نقشه و کارشناسی، سند مالکیت صادر می‌شود، در غیر این صورت عملیات ثبتی به صورت مشاع ادامه می‌یابد و در صورت اعتراض یا عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی، موضوع به هیأت حل اختلاف ارجاع می‌شود.اگر سند عادی مالکیت وجود داشته باشد و پس از انتشار آگهی و عدم اعتراض، سند رسمی صادر می‌شود.ماده ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاکهر چند اطلاعات اختصاصی درباره ماده ۱۴۸ کمی محدودتر است، این ماده معمولاً به نحوه رسیدگی به دعاوی، اعتراضات و نحوه اجرای تصمیمات هیأت حل اختلاف اشاره دارد که در موارد اختلاف در تعیین حدود و مالکیت املاک فاقد سند رسمی کاربرد دارد. ماده ۱۴۸ به نوعی مکمل ماده ۱۴۷ بوده و روند اجرایی و حل اختلاف را مشخص می‌کند.نکات کلیدیاین مواد برای حل مسائل حقوقی مربوط به املاکی است که به دلایل قانونی یا عدم دسترسی به مالکان اصلی سند رسمی ندارند.صدور سند مالکیت بر اساس کارشناسی و اثبات مالکیت متصرفین انجام می‌شود.در صورت اختلاف و اعتراض‌ها، مرجع حل اختلاف تعیین شده است که بررسی نهایی را انجام میدهد.این مواد کمک می‌کنند تا بسیاری از مشکلات حقوقی مربوط به املاک فاقد سند رسمی در ایران با روندی قانونی و کارشناسی حل و فصل شود.
اعتراض اجرایی ثبتی چیست؟
اعتراض اجرایی ثبتی به معنای شکایت یا اعتراضی است که شخص ذینفع نسبت به عملیات اجرایی ثبت سند رسمی که پس از صدور دستور اجرا انجام می‌شود، مطرح می‌کند. در این اعتراض، شخص معترض به خود صدور دستور اجرا اعتراض ندارد بلکه به نحوه انجام عملیات اجرایی معترض است؛ مثل توقیف اشتباه اموال یا نقص در مراحل اجرا. اعتراض اجرایی ثبتی باید با ذکر دلایل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم شود و رئیس ثبت مکلف است فوراً رسیدگی و رای صادر نماید. همچنین رأی صادره توسط رئیس ثبت ظرف ۱۰ روز قابل اعتراض در هیئت نظارت است.اگر اعتراض معترض مستند به سند رسمی یا حکم قطعی دادگاه باشد، اعتراض در ثبت قابل رسیدگی است اما اگر مستند سند عادی باشد، رسیدگی به دادگاه عمومی منتقل می‌شود. برای مثال اگر زوجه علیه زوج اجرائیه ثبتی داشته باشد اما در عملیات اجرایی به اشتباه خودرو دیگری توقیف شود، اعتراض اجرایی قابل طرح است.بنابراین اعتراض اجرایی ثبتی به مراحل اجرایی عملیاتی در اداره ثبت مثل ابلاغ، توقیف، مزایده و غیره مربوط است نه به اصل صدور دستور اجرا.
اعتراض به دستور اجرای ثبت:
اعتراض به دستور اجرای ثبت به معنای شکایت نسبت به اصل صدور دستور اجرای سند رسمی است که فرد معترض معتقد است این دستور برخلاف قانون یا مفاد سند رسمی صادر شده است. این نوع اعتراض در دادگاه عمومی صالح که دستور اجرا در حوزه آن صادر شده، مطرح می‌شود و رسیدگی به آن خارج از نوبت انجام می‌شود. اعتراض به دستور اجرا معمولاً وقتی مطرح می‌شود که معترض به اصل اجرای سند معترض است و آن را باطل می‌داند، مثل اینکه معتقد باشد که سند اجرائیه برخلاف واقع یا قانون است.در مقابل، اعتراض اجرایی ثبتی مربوط به اعتراض به عملیات اجرایی است که پس از صدور دستور اجرا در اداره ثبت انجام می‌شود، مانند اعتراض به توقیف اشتباهی مال یا عدم رعایت تشریفات مزایده.ضمناً اقامه دعوی برای ابطال دستور اجرا باعث توقف خودکار عملیات اجرایی نمی‌شود، مگر اینکه دادگاه با دلایل قوی حکم به توقف بدهد یا احتمال ضرر جبران‌ناپذیر وجود داشته باشد.خلاصه تفاوت‌ها و مرجع رسیدگی:بنابراین، شکایت علیه دستور اجرای ثبت در دادگاه مطرح می‌شود و اقامه دعوی در این مورد خارج از نوبت است.
دونوع اعتراض دراین خصوص وجود دادرد۱″اعتراض به دستور اجرا
۲اعتراض به عملیات اجرایی